Quanto costa un amministratore di condominio

Chi mi telefona per la prima volta di solito comincia da qui: "senta, quanto costa?". È una domanda legittima e nessuno dovrebbe farsi problemi a farla. Il guaio è che la risposta secca, quella da un numero e via, non esiste. E chi ve la dà al telefono senza avere idea di quante unità immobiliari abbia il vostro stabile, quasi sempre vi sta dando un numero che poi cambierà.

Provo a spiegare come si compone davvero il costo, quali sono i valori che si vedono in giro, e soprattutto una cosa che quasi nessuno vi dirà: la legge vi dà uno strumento preciso per non firmare al buio.

Non esiste un tariffario

Partiamo da un equivoco comune. Molti si aspettano che gli amministratori abbiano una tabella ufficiale, come i notai. Non è così. Non c'è nessun tariffario vincolante, nessun minimo di legge, nessun ordine professionale che fissi i prezzi. Il compenso è libero e si concorda con l'assemblea.

Questo ha un lato buono e uno cattivo. Il buono è che potete trattare. Il cattivo è che i preventivi che riceverete saranno costruiti in modi diversi, e confrontarli sarà come confrontare la spesa di due supermercati guardando solo il totale dello scontrino.

I numeri che si vedono sul mercato

Il modo più diffuso di calcolare il compenso è a unità immobiliare, all'anno. Non a metro quadro, non a millesimo: a "porta". Un appartamento vale una unità, e di norma valgono una unità anche il negozio al piano terra e il box.

Guardando i valori che circolano tra portali di settore e associazioni di categoria, in Italia ci si muove più o meno così:

Prendete questi numeri per quello che sono: rilevazioni di mercato, non dati ufficiali. Nessun ente pubblica statistiche sui compensi degli amministratori, e chi vi presenta una cifra come se fosse un dato certificato vi sta raccontando una cosa che non sa.

Un condominio di dodici appartamenti in periferia, senza ascensore né riscaldamento centralizzato, sta ragionevolmente sotto i mille euro l'anno di compenso. Lo stesso numero di appartamenti in un palazzo con due ascensori, portiere, caldaia centralizzata e una causa in corso, costa molto di più, e non perché l'amministratore sia più avido.

Cosa fa salire il prezzo

Il numero di unità è solo il punto di partenza. Poi conta il lavoro vero.

Un riscaldamento centralizzato significa contabilizzazione del calore, ripartizioni, rapporti con il manutentore, controlli sui fumi. Un ascensore significa verifiche periodiche, contratto di manutenzione, adempimenti di sicurezza. Il portierato significa un dipendente, quindi buste paga, contributi, denunce, un CU da rilasciare ogni anno e un 770 da trasmettere.

Poi c'è la variabile che pesa più di tutte e che nessuno mette nei preventivi: la morosità. Un condominio dove tutti pagano nei termini richiede una frazione del lavoro di un condominio dove ogni trimestre bisogna scrivere solleciti, ricostruire posizioni, mettere in mora, coordinarsi con un legale. Se il vostro stabile ha una morosità cronica, sappiate che questo è il primo motivo per cui i preventivi vi arriveranno alti.

Cosa è compreso e cosa no

Qui si annidano quasi tutte le brutte sorprese. Il compenso ordinario copre la gestione normale dell'anno: la contabilità, il rendiconto, il riparto, l'assemblea ordinaria, le comunicazioni, i rapporti con i fornitori, le scadenze fiscali correnti.

Fuori dal compenso ordinario di solito stanno le assemblee straordinarie, la gestione di lavori importanti con relative pratiche e ritenute, il recupero giudiziale dei crediti, le pratiche edilizie, i contenziosi. Sono tutte attività legittime da compensare a parte, perché non tutti gli anni si rifà il tetto.

Il punto non è che esistano compensi extra. Il punto è che devono essere scritti prima, non dopo.

L'articolo che dovreste conoscere

Arriviamo alla parte che vale la lettura di tutto il resto.

L'articolo 1129 del codice civile, al comma 14, dice che l'amministratore, quando accetta la nomina e quando gliela rinnovate, deve specificare analiticamente l'importo dovuto a titolo di compenso, a pena di nullità della nomina.

Leggetelo di nuovo. Non "deve indicare il compenso". Deve specificarlo analiticamente. E la sanzione non è una multa: è la nullità della nomina stessa. La Corte di cassazione ha chiarito che non basta un compenso desumibile per via indiretta dal preventivo approvato dall'assemblea, perché il legislatore ha ritenuto essenziale il dettaglio analitico delle voci. E un vizio del genere non si sana con una delibera successiva.

Che cosa significa per voi, in pratica. Significa che avete diritto a un documento che dica quanto costa la gestione ordinaria, quanto costa un'assemblea straordinaria in più, quanto costa il recupero di un credito, quanto costa la pratica per il bonus edilizio. Voce per voce. Non "compenso annuo: 1.800 euro, più eventuali attività straordinarie da concordare". Quella formula, per la legge, non è un compenso specificato analiticamente.

Se un preventivo che ricevete non ha questo dettaglio, avete due informazioni gratis: che quella nomina sarebbe attaccabile, e che chi ve l'ha mandato o non conosce l'articolo 1129 oppure preferisce che non lo conosciate voi.

Le spese che non sono il compenso

Un'altra confusione ricorrente. Nel rendiconto annuale vedrete uscite che i condomini scambiano per soldi dell'amministratore, e non lo sono.

Le spese postali per le raccomandate di convocazione, per esempio: se lo stabile ha trenta condomini e qualcuno pretende la raccomandata cartacea, sono decine di euro l'anno che finiscono a Poste Italiane. Le spese del conto corrente condominiale, che non è una scelta dell'amministratore ma un obbligo previsto dallo stesso articolo 1129, sono della banca. I bolli sono dello Stato.

Vale la pena chiederlo esplicitamente in assemblea: quali di queste voci sono compenso e quali sono anticipazioni. Un amministratore serio ve lo distingue nel rendiconto senza che glielo chiediate.

Perché il preventivo più basso spesso costa di più

Vi racconto lo schema, perché in trent'anni l'ho visto ripetersi.

Un condominio scontento cambia amministratore e sceglie il preventivo più economico, magari trenta euro a unità l'anno. Al primo anno tutto sembra funzionare. Al secondo il rendiconto arriva in ritardo, le morosità non vengono inseguite perché inseguirle costa tempo e quel tempo non è pagato, e i fornitori cominciano a sollecitare. Al terzo anno il condominio ha un contenzioso, un buco di cassa e la necessità di far ricostruire la contabilità da qualcuno che quel lavoro lo farà pagare parecchio.

Il risparmio iniziale erano poche centinaia di euro l'anno. Il conto finale è di parecchie migliaia. Non sto dicendo che il preventivo più caro sia sempre il migliore: sto dicendo che un compenso troppo basso, sotto una certa soglia, è la promessa implicita che certe attività non verranno svolte.

Come leggere un preventivo, in concreto

Se state per scegliere, portate queste domande in assemblea.

Chiedete il compenso scomposto voce per voce, come vuole l'articolo 1129, e diffidate di chi vi dà un numero unico. Chiedete quante unità immobiliari sono state considerate nel calcolo, perché a volte i box e i negozi vengono contati e a volte no. Chiedete che cosa succede se l'anno prossimo servono due assemblee straordinarie invece di zero. Chiedete se il recupero delle morosità è compreso e fino a che punto. Chiedete quanti condomini gestisce oggi la persona che avete davanti: sopra una certa soglia, il tempo che potrà dedicare al vostro stabile è aritmeticamente limitato.

E chiedete di vedere un rendiconto già fatto per un altro condominio, con i dati coperti. Si capisce molto di un amministratore da come tiene i conti.

In due righe

Fra i cinquanta e i novanta euro a unità immobiliare l'anno siete nella normalità, con punte più alte nelle grandi città e negli stabili complessi. Ma il numero da solo non vi dice niente. Quello che conta è il dettaglio analitico delle voci, che la legge vi garantisce e che troppi preventivi ancora non contengono.